Verhuur je een woning of huur je er zelf een? Dan kom je vroeg of laat in aanraking met de huurpuntentelling. Het energielabel speelt daarbij een cruciale rol. Veel verhuurders en huurders weten niet precies hoe huurpunten en energielabel met elkaar samenhangen, terwijl dat effect behoorlijk groot kan zijn. Een beter label betekent namelijk meer punten, en meer punten kunnen een hogere maximale huurprijs rechtvaardigen. Of juist andersom: een slecht label kan de maximale huur drukken.
Bij EcoFuse helpen we regelmatig verhuurders en huurders in Noord-Brabant met een energielabel en de bijbehorende huurpuntentelling. Wij zien in de praktijk hoe vaak het verschil tussen een D-label en een C-label tientallen euro’s per maand scheelt. In deze blog leggen we uit hoe het systeem werkt, waarom het energielabel zo belangrijk is, en hoe je erachter komt hoeveel punten jouw woning oplevert.
Wat zijn huurpunten precies
Huurpunten zijn onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dat systeem bepaalt hoeveel punten een huurwoning krijgt op basis van kenmerken zoals oppervlakte, voorzieningen, kwaliteit en energieprestatie. Het totaal aantal punten bepaalt vervolgens de maximale huurprijs die een verhuurder mag vragen voor een zelfstandige woning in de gereguleerde sector.
Woningen tot en met 143 punten vallen in de sociale huursector. Daarvoor geldt een maximale huurprijs die jaarlijks wordt aangepast. Woningen met 144 tot en met 186 punten vallen in de middenhuur, en vanaf 187 punten spreek je van de vrije sector. Voor verhuurders is het dus zaak om voldoende punten te scoren, en voor huurders is het handig om te weten of de gevraagde huur klopt met het aantal punten.
De puntentelling bestaat uit verschillende onderdelen: oppervlakte van vertrekken, keuken, badkamer en toilet, verwarming en warm water, energieprestatie, en een eventuele WOZ-waarde-afhankelijke component. Juist bij die energieprestatie valt er vaak winst te behalen, omdat een beter energielabel direct extra punten oplevert.
Hoe het energielabel invloed heeft op je huurpunten
Het energielabel bepaalt hoeveel punten je krijgt voor energieprestatie. Dat kan flink oplopen. Een A-label levert bijvoorbeeld meer punten op dan een G-label, dat zelfs minpunten kan geven. Het verschil tussen een D-label en een B-label kan al gauw meerdere tientallen punten zijn, en dat kan in euro’s vertaald worden naar een hogere of lagere maximale huurprijs.
Hier zie je globaal hoeveel punten elk label oplevert volgens het woningwaarderingsstelsel voor een eengezinswoning:
- A-label: 41 punten
- B-label: 34 punten
- C-label: 22 punten
- D-label: 14 punten
- E-label: -4 punten
- F-label: -9 punten
- G-label: -15 punten
Deze punten worden opgeteld bij alle andere punten uit het woningwaarderingsstelsel. Een woning die qua oppervlakte, voorzieningen en WOZ-waarde op een bepaald aantal punten komt, kan met een A-label meer huurpunten behalen. Hetzelfde huis met een F-label verliest juist punten, en valt mogelijk in een lagere categorie met een lagere maximale huurprijs.
Voor verhuurders is het daarom interessant om te investeren in een beter energielabel. Isolatie, dubbelglas, een efficiënte cv-ketel of zonnepanelen kunnen het label verbeteren, en daarmee de huurpunten verhogen. Voor huurders is het goed om te weten dat een slecht energielabel betekent dat de verhuurder minder mag vragen. Als er een te hoge huur wordt gerekend, kun je bezwaar maken bij de Huurcommissie.
Waarom verhuurders baat hebben bij een goed label
Een beter energielabel is niet alleen gunstig voor het milieu en de energierekening van de huurder, maar ook voor de verhuurder zelf. Meer huurpunten betekent een hogere maximale huurprijs, en daarmee een beter rendement op de woning. Daarnaast wordt een woning met een goed label sneller verhuurd. Huurders letten steeds meer op energiekosten, zeker nu de energieprijzen volatiel zijn.
Wij zien regelmatig dat verhuurders investeren in isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen, en daarna een nieuw energielabel laten opstellen. Dat label verbetert, de huurpunten stijgen, en de woning mag voor een hogere prijs worden aangeboden. Soms is het verschil tussen een D en een C al voldoende om de grens van de sociale sector te passeren.
Ook voor vastgoedbeleggers met meerdere huurwoningen loont het om te verduurzamen. De huurinkomsten stijgen, de woningen worden aantrekkelijker, en het risico op leegstand daalt. Bovendien zijn er in veel gevallen nog subsidiemogelijkheden voor verduurzaming, waardoor de terugverdientijd verkort wordt.
Wat huurders moeten weten over de puntentelling
Als huurder kun je altijd zelf controleren of de huurprijs klopt. De Huurcommissie biedt online een rekentool waarmee je de huurpunten kunt berekenen. Je vult in hoeveel vierkante meter de woning heeft, welke voorzieningen aanwezig zijn, en wat het energielabel is. De tool geeft vervolgens het totaal aantal punten en de bijbehorende maximale huurprijs.
Let wel: voor die berekening heb je een geldig energielabel nodig. Zonder label kun je de puntentelling niet correct uitvoeren. Vraag dus altijd aan de verhuurder om het energielabel te overleggen. Dat is overigens ook verplicht bij verhuur. Als de verhuurder geen label heeft of weigert dit te tonen, is dat al een signaal dat er iets niet klopt.
Komt de huurprijs niet overeen met de berekende punten? Dan kun je bezwaar maken bij de Huurcommissie. Die beoordeelt of de huur terecht is en kan de verhuurder verplichten de huur te verlagen. Wij adviseren huurders regelmatig over de rol van het energielabel in de huurpuntentelling, en zien dat veel mensen verrast zijn door de uitkomst.
Zo laat je een energielabel en huurpuntentelling uitvoeren
Wil je als verhuurder een correct energielabel en een volledige huurpuntentelling? Dan schakel je een erkend energielabel adviseur in. Wij komen langs, meten de woning op, beoordelen de energieprestatie en stellen een officieel label op. Tegelijk kunnen we de huurpunten berekenen en aangeven wat de maximale huurprijs is.
Dat gebeurt in één keer. Je krijgt het energielabel binnen vijf werkdagen, of met onze spoedopname zelfs binnen 48 uur. Het label is tien jaar geldig en moet geregistreerd worden in de landelijke database. Daarna kun je het gebruiken voor verhuur, en eventueel voor een huurverhoging als je de woning hebt verduurzaamd.
Voor huurders die twijfelen of de huurprijs klopt, bieden wij een huurpuntentelling aan. Wij berekenen hoeveel punten de woning heeft en geven advies over eventuele vervolgstappen. Vaak is het verschil tussen de betaalde huur en de maximale huur groter dan gedacht, zeker bij woningen met een slecht energielabel.
Hoe verduurzaming je huurpunten kan verbeteren
Veel verhuurders overwegen verduurzaming om de huurpunten te verhogen. Door te investeren in isolatie, een efficiëntere cv-ketel of zonnepanelen kan het energielabel verbeteren. Een beter label betekent meer punten, en meer punten maken een hogere maximale huurprijs mogelijk.
Wij helpen verhuurders regelmatig met een quickscan om te bepalen welke maatregelen het meest effectief zijn. Soms zijn relatief kleine ingrepen al voldoende om een labelstap hoger te komen. Spouwmuurisolatie, dakisolatie of het vervangen van een oude cv-ketel kunnen al het verschil maken.
Na de verduurzaming stellen wij een nieuw energielabel op. Dat label registreren we in de landelijke database, en je kunt direct de nieuwe huurpunten berekenen. Verhuurders merken vaak dat de investering in verduurzaming zich binnen enkele jaren terugbetaalt door hogere huurinkomsten en een aantrekkelijkere woning.
Veelgestelde vragen over huurpunten en energielabel
Kan ik zonder energielabel een huurpuntentelling doen
Nee, een geldig energielabel is verplicht voor een correcte huurpuntentelling. Zonder label kun je het aantal energiepunten niet vaststellen, en loop je het risico dat de Huurcommissie de huur verlaagt of dat je als verhuurder een boete krijgt. Zorg dus altijd dat je een actueel label hebt voordat je de huur vaststelt.
Hoeveel punten levert een B-label op in vergelijking met een D-label
Een B-label geeft 34 punten, een D-label 14 punten. Het verschil is 20 punten. Dat kan in de praktijk betekenen dat je woning van de sociale sector naar de middenhuur of vrije sector gaat, of juist een flink lagere maximale huurprijs krijgt. Het loont dus om te investeren in een beter label als verhuurder.
Moet een verhuurder het energielabel altijd overleggen aan de huurder
Ja, bij verhuur is de verhuurder verplicht om het energielabel te laten zien aan de potentiële huurder. Dat moet gebeuren voordat het huurcontract wordt getekend. Gebeurt dat niet, dan kan de huurder achteraf bezwaar maken en eisen dat de huur wordt aangepast op basis van de werkelijke energieprestatie.
Hoe lang duurt het om een energielabel en huurpuntentelling te krijgen
Bij ons ontvang je het energielabel binnen vijf werkdagen na de opname. Heb je haast, bijvoorbeeld omdat je snel wilt verhuren? Dan bieden wij een spoedopname aan waarmee je binnen 48 uur het label hebt. De huurpuntentelling kunnen wij tegelijk met de opname uitvoeren, zodat je in één keer alle informatie hebt.
Kan een huurder zelf een huurverlaging afdwingen als het energielabel slecht is
Ja, als de huurprijs hoger is dan toegestaan volgens de huurpunten, kan de huurder bezwaar maken bij de Huurcommissie. Die toetst de puntentelling aan de hand van het energielabel en de andere kenmerken van de woning. Blijkt de huur te hoog, dan moet de verhuurder deze verlagen en soms zelfs te veel betaalde huur terugbetalen.
Wil je weten hoeveel huurpunten jouw woning oplevert en welke rol het energielabel daarbij speelt? Bij EcoFuse regelen we in Noord-Brabant zowel het energielabel als de huurpuntentelling in één keer. Neem gerust contact met ons op via 085 130 4869 of vraag een offerte aan via onze website. Dan helpen we je verder met een heldere berekening en betrouwbaar advies.
